【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】依據(jù)信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)最新統(tǒng)計(jì)，北市商辦2015年第4季交易表現(xiàn)，由於買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格認(rèn)知差距大，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)陷膠著，而租賃市場(chǎng)熱度則大於買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)交易量持續(xù)探底，租賃案件數(shù)量則增加，隨著租賃火熱，各商圈租金價(jià)格也些微調(diào)漲，價(jià)格及租金漲跌幅度不大，市場(chǎng)尚在等待撥雲(yún)見(jiàn)日、情勢(shì)明朗的時(shí)刻。由於企業(yè)以租代買(mǎi)，因此本季平均售價(jià)小跌至85.6萬(wàn)，毛租金資本化率受惠租金上揚(yáng)，連兩季上漲，微增至2.36％，平均租金來(lái)到2,126元，空置率則下降至9.32％。
 
信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)總經(jīng)理柯宏安分析，2016年房地合一正式上路，總統(tǒng)大選也將於1月份塵埃落定，且央行連兩次降息後，持有者資金壓力小，出現(xiàn)恐慌性賣(mài)壓的機(jī)會(huì)不高，2016年排除不確定性及利空因素，市場(chǎng)可望逐漸明朗。2016年雖然交易市場(chǎng)冷，但內(nèi)科廠(chǎng)辦一枝獨(dú)秀，價(jià)格抗跌、租金上漲，報(bào)酬率表現(xiàn)也有所成長(zhǎng)，評(píng)估2016年仍會(huì)維持穩(wěn)定表現(xiàn)，其餘各商圈經(jīng)過(guò)一年急凍，遞延的交易能量可望出籠。
 
上季信義世貿(mào)商圈新增國(guó)泰置地廣場(chǎng)的供給，導(dǎo)致空置率上揚(yáng)，經(jīng)過(guò)一季的去化，目前空置率回到15.93％，松江南京、南京四五段、復(fù)興南京、敦南等區(qū)域，空置率也紛紛下降，但受A+商辦供給多、去化慢的影響，平均空置率仍有9.32％，內(nèi)科廠(chǎng)辦部分空置率相對(duì)低僅6.91％，西湖段3.84％，雖較上季高，但是仍是所有商圈中空置率最低者，然而隨著南港建設(shè)逐步到位，商場(chǎng)、商辦、飯店陸續(xù)啟用，吸引企業(yè)進(jìn)駐南港，未來(lái)各商圈仍可能進(jìn)一步受新一波東移潮的影響。
 
第四季商辦買(mǎi)賣(mài)交易情形，依辦公分級(jí)來(lái)看，除A+級(jí)辦公持平外，各級(jí)辦公價(jià)格皆小幅下修，反應(yīng)在商圈行情，各商圈也全數(shù)微幅下修，但價(jià)格修正幅度不明顯，對(duì)照近來(lái)商用不動(dòng)產(chǎn)交易量持續(xù)探底，研判就是因買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格認(rèn)知的落差，使得成交難度加大。
 
柯宏安表示，央行在12月再度降息，低利率環(huán)境下，賣(mài)方資金壓力不大，因此大幅降價(jià)的意願(yuàn)不高，和買(mǎi)方期待價(jià)格有相當(dāng)程度落差，雙方拉鋸戰(zhàn)造成買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)膠著的景況，然而交易量跌，並非表示企業(yè)無(wú)擴(kuò)點(diǎn)或搬遷需求，相反許多企業(yè)以租代買(mǎi)，等待市場(chǎng)盤(pán)整，而持有者在不願(yuàn)讓價(jià)出售情況下，也樂(lè)於先收租維持基本收益，以時(shí)間換取空間，等待價(jià)格合適的買(mǎi)方。
 
買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)氛圍，助漲了租賃市場(chǎng)，第四季商辦租賃熱度上升，除了站前西門(mén)、民生敦北等發(fā)展較早的商圈，其餘商圈空置率皆下降，租金也呈微幅上揚(yáng)，第四季信義世貿(mào)商圈平均租金已站上2,900元，依趨勢(shì)未來(lái)將逐步緩升挑戰(zhàn)3,000元；而在廠(chǎng)辦部分，租金再上漲外，因西湖段發(fā)展逐漸成熟，空置率低、價(jià)格也居內(nèi)科之冠，且釋出多屬零星散戶(hù)供給，部分企業(yè)選擇往內(nèi)科南端的文德、舊宗、潭美段等供給量較多的區(qū)域落腳，雖無(wú)捷運(yùn)直接抵達(dá)，但價(jià)格相對(duì)有競(jìng)爭(zhēng)力，因此西湖段及文德段本季空置率呈此消彼漲，但以大內(nèi)科來(lái)看，仍是商辦不敗熱區(qū)，租售表現(xiàn)都很穩(wěn)定。
 
展望2016年商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，少了炒作的氛圍，將以自用基本盤(pán)為主要支撐，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)、房屋移轉(zhuǎn)棟數(shù)都可望觸底反彈，隨著變動(dòng)因素利空出盡，可吸引2015年遞延的買(mǎi)氣，預(yù)估交易量將回穩(wěn)，但在賣(mài)方降價(jià)意願(yuàn)仍有限的情況下，去化仍須較長(zhǎng)時(shí)間，欲脫離膠著情勢(shì)，就待買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格認(rèn)知差距拉近，預(yù)估商辦2016年交易量將較2015年小幅回升，租金資本化率在價(jià)格修正、租金上漲後，可能回到2.5％左右。